Els motius de la crisi immobiliària, son molts i variats.Uns diuen que la culpa la tenen els tipus d'interès, els altres, que la pujada desbocada dels preus els darrers anys envers la contenció salarial, ha provocat que els estudis de viabilitat dels bancs surtin negatius, els altres que les taxacions s'han fet d'una manera poc rigorosa, provocant una alça fictícia del valors dels immobles.
Segurament hi ha part de veritat en aquestes reflexions, però, el que es cert, es que el crac immobiliari igual que el crac d'internet, be donat per fets de gran calat-ge, i un d'aquest ha estat la fallida de grans operacions financeres alhora d'adquirir empreses del sector a la babalà, i que ha produït una forta, i el que es més greu, ràpida des capitalització del sistema bancari, i per tant, aquesta manca de liquiditat dels "Senyors dels diners", ha accelerat els esdeveniments.
Les fallides de Llanera i Astroc, i les previsibles "correccions" d'Habitat i Colonial, son una mostra del perillós que pot arribar a ser l'analfabetisme empresarial, barrejat amb molta prepotència sota el lema "jo soc la polla"...
Quan tot va bé i els diners entrant a cabassos, la majoria de dirigents empresarials volen convertir-se en "L'empresari de l'any", i quin es el camí ? fer la empresa gran, molt gran, compte he dit gran, no eficient ni rendible, simplement gran. I la formula més ràpida es a traves d'adquisicions i/o fusions, i en aquest punt es on venen els problemes. La majoria de empresaris alhora de justificar una fusió, diuen que amb l'adquisició es generaran sinergies -es diu sinergia, a una combinació d'actius que creen més valor junts que separats-, i que això farà posar al capdamunt de la galàxia empresarial a la marca resultant. Però aquest mateixos empresaris que utilitzen aquesta paraula -sinergia- amb tanta lleugeresa, no tenen en compte els perills i les dificultats que hi ha alhora de "generar sinergies", i son:
*No totes les sinergies son iguals: En el cas d'Habitat l'adquisició de Don Piso a Ferrovial, no li reportava cap sinergia. Un ven obra nova i l'altre pisos de 2ª mà, o sigui una ven el seu producte construït sota el seu criteri, i l'altre, es dedica a vendre per encàrrec de tercers -els propietaris- pisos en el que l'empresa no pot influir, ni en el preu ni amb la forma.
*El temps compta: Les adquisicions triguen una mitja de tres anys en generà beneficis. Per tant l'empresa adquirent té que fer molt bé els números, per a veure si estan preparades. En el cas anterior i en el de Colonial, l'ansietat per què cap empresa els hi passés la mà per la cara, va fer que la decisió es prengués perillosament ràpida, i per tant el preu que van pagar estava i està tres vegades per sobre del que s'hauria d'haver pagat.
*Les sinergies no son gratuïtes: Genera sinergies te el seus costos - retallada de despeses, el temps emprat a la coordinació i la interacció per poder fer-les realitat, els costos de re ubicació i capacitació, i el lògic augment de costos generals durant l'etapa d'integració-. I aquest no son les úniques despeses associades a les fusions, però si tenen una relació més directa alhora de fer realitat les sinergies.
Per regla general els costos per aconseguir generar les sinergies son dos o tres cops mes grans que el valor dels beneficis anuals que et puguin genera aquestes. I a pesar d'això, van acceptar un finançament a curt termini de l'operació, on es comprometien a tornar 250 Milions d'euros al cap de l'any de l'adquisició!, i el mes greu de tot, es que els bancs o els seus analistes d'ESADE i IESE van creure que serien capaços de tornar'lis els calés.
Sinergies negatives: Habitat, alhora d'adquirir la marca Don Piso a Ferrovial esperava genera sinergies entre les dues, sense pensar que no es podien aprofitar les forces de venda, ja que els sistemes i tècniques de comercialització no son les mateixes, ni el mateix perfil de venedor. Tampoc es podien aprofitar els mateixos canals publicitaris. Per tant l'adquisició no permetia una reducció de costos tan laborals com publicitaris, en definitiva, la suma de vendes de les dues empreses no augmentaven els beneficis de la empresa resultant, i en conseqüència no tenia massa sentit adquirir Don Piso per part d'Habitat, i menys per la milionada que li va costar, per què feia inviable la seva venda a un altre grup.
Conclusions: Aquest any els bancs s'han llançat en els braços de les constructores, deixant-lis un munt de milers de milions d'euros sense les suficients garanties, i a sobre per adquirir empreses a uns preus totalment fora de mercat, per tant ja la tenim muntada¡¡, les constructores endeutades fins les celles amb un producte que hauran de vendre molt per sota del preu d'adquisició, i uns bancs amb els calaixos buits i amb deutes de difícil cobrament.
Diuen que a casa nostra i a espanya, no hi ha hipoteques "subprime", segur?. Un dels motors que ha anat mes revolucionat, i per tant s'escal fat més en el sector immobiliari, ha estat el del finançament., la banca es va llançà a finançà l'adquisiciò de constructores i compra de sòl amb unes garanties de pa sucat amb oli.
En el segment del finançament a les famílies no ha estat diferent. I ara s'ha estant pagant els plats trencats... La tancada d'aixetes dels bancs i caixes, es deuen a diferents motius:
Crèdits astronòmics amb avals volàtils: El 80% del aval han estat les accions de les constructores per adquirir empreses que un cop arribat el termini de pagament, els avals s'han desvalorat amb la mateixa rapidesa que varen pujar, i per tant no tenen d'on cobrar. Haig de recordar que a les grans empreses, a diferència de les petites, els accionistes no se'ls obliga a avalar amb el seu patrimoni personal tret de les seves accions de l'empresa, encara que s'asseguri al contrari, a la pràctica no es fa.
Finançament per la compra de sòl sobre unes taxacions inflades:Per què cobreixin tota l'operació sense que les constructores deixin anar un euro. Si això li sumen que s'han pagat preus per sobre de mercat -confiant amb la seva "previsible" revalorització- ja la tenim "liada". Alhora de fer caixa, els bancs s'han trobat que el que ells van finançar, val un 50% menys, i en conseqüència tenen que vendre a pèrdues.
Finançament a famílies foragitats: Pressionats per les constructores, s'ha finançat a famílies sense les suficients garanties, tant per els finançats, com per els fiançadors. S'han fet hipoteques del 120% del valor del pis, i amb un nivell d'endeutament de les famílies que superaven de molt el 40 i 50% recomanat, i per acabar d'adobar-ho sobre nòmines agafades en pinces. En conseqüència els banc i caixes alhora de voler vendre l'immoble hipotecat es troben; per un cantó un mercat en recessió i preus com a mínim estancats, i per altre banda un producte que alhora de fer la venda, no cobrirà del tot els diners deixats i el seus interessos - el veritable marge comercial de l'entitat bancària-. Per tant el marge de maniobra es mínim, o aguantà l'habitatge, i anar re-finançant a les famílies, o vendre a pèrdues per recuperar tresoreria.
Empreses privades de financiació: El boom de les empreses privades dedicades al finançament, ha crescut a l'ombra i directament proporcional, al de la construcció i la intermediació immobiliària, sent en aquest darrer on s'han "posat les botes". El nínxol de negoci d'aquestes empreses ha estat el finançament de risc i arribar a on no ho feien els bancs, però utilitzant-los, ja que ells son proscriptors dels bancs - eufemisme de intermediaris bancaris-. Com? amb molts casos modificant la documentació aportada per poder encabir l'operació - col·locar-la, vaja- en el circuit bancari. Si ja els bancs han acceptat taxacions dels immobles poc solvents, en aquest cas, en els taxadors se'ls ha pressionat directament sense cap mirament. Per tant les conseqüències en el mercat dit de segona mà, han estat pitjors que en el d'obra nova. Si ja els preus d'aquest els empenyien a l'alça els de nova construcció, se'ls hi ha d'afegir unes valoracions que jo anomeno "pornogràfiques", ja que han portat els preus en alguns moments a superar en els d'obra nova, Increïble!.
Conclusions: En aquest país hi han, i moltes!, hipoteques de difícil cobrament, que han aportat el seu gra de sorra al sotrac del sector de la construcció i immobiliari. Avui s'ha publicat que Don Piso tancarà la majoria de botigues, abans que ells ja ho han fet Fincas Corral, Tecnocasa, Expofincas.
El denominador comú de totes elles, es que encara que sembli mentida, han basat el seu creixement no en la venda de pisos, sinó en la venda de franquícies.( xuringuitos )..
Totes des de l'any 1993, van veure que una manera de fer diners, no era precisament la de vendre pisos de segona mà, sinó la de vendre la marca a traves de botigues en franquícia a qualsevol aprenent de emprenedor que es presentes. Aquest model de obrir botigues a tort i a dret només beneficia a una de les parts, que evidentment es la propietària del nom. En els franquiciats se'ls hi cobrava per tot: per el nom, les operacions, la publicitat, el mobiliari, etc... ¿A canvi de què?, doncs de molt poc.
Bàsica ment de poder lluir el nom de la firma i poca cosa més,la resta eren prohibicions, a saber: no podies sortir de la teva zona, per tant no podies créixer, bé si, si obries un altre franquícia i tornaves a passar per caixa, tenies que anar els notaris que ells deien i pagar més que si te'l triaves tu - ja que els seus pagaven comissió a la matriu- , tot el material d'oficina te'l subministraven elles, etc... Al final, la botiga franquiciada s'acabava convertint en un negoci de subsistència i poca cosa més, per tant des de l'any 1995, el segon negoci més important d'aquestes firmes eren els traspassos de negoci a un altre "desgraciadet" i així podien continuar foten-li les peles.
Amb aquest diners que feien?, doncs cobrir-se el ronyó per quan vinguessin mal dades, invertint-los en edificis de lloguer, algun que altre hotelet, etc.. Ara que el negoci s'aturat, ja no queden"desgraciadets" a qui desplomar, i amb bona lògica tanquen les franquícies. Això si, els deutes per els franquiciats, que no sigui dit.
5 comentaris:
Llegeixo al•lucinat com el sector de la construcció a través del seu representant del G-14 (per cert quin nom més pedant) reclama ajudes a l’Estat, diu que veu insuficient l’ajuda de 10.000 milions d’euros que posarà el govern sobre la taula per revitalitzar el sector.
Diu que en necessiten 40.000 milions,com a mínim jo no sóc ni vull ser demagog però, això em sona a presa de pèl absoluta, quan aquests senyors guanyaven calers a cabassos no pagaven més del que tocava als seus treballadors ni pagaven més impostos i ara en canvi, amb un sector en hores baixes pretenen que l’estat els ajuda injectant líquid i potenciant una ajuda artificial que eviti el desinflament absolut de la bombolla, ni de conya, els beneficis per ells i les pèrdues per tots i que més …
Reclamen que en aquests moments de desaccelaració ( no li dic crisis com tampoc li dic transvasament a lo del Ebre) l’Estat es converteixi en el principal inversor i promotor d’obres, senyors promotors i constructors, el sr. Keynes fa anys que està mort i s’ha demostrat que generar dèficit utilitzant l’Estat com a principal impulsor de l’economia només provoca que els ciutadans de a peu acabem pagant obres innecessàries dels nostres impostors i que altres sectors que l’Estat si que ha de invertir diners com a ensenyament i sanitat queden coixos.
Així que mentres uns durant una bona època han omplert les seves butxaques ara volen socialitzar les pèrdues i que més ….
El creixement econòmic, la falsa sensació de benestar, s'ha basat en l'expansió del crèdit, fins a uns límits sense precedents en la història econòmica del país.
De fet, aquesta ha estat l'única fórmula per accedir a determinats béns i serveis de consum per a la majoria. En comptes de participar dels beneficis del creixement –de fet, la participació dels salaris en el conjunt de la renda nacional ha davallat un 10% en els darrers anys– els poders econòmics han atorgat el dret... a disposar d'una targeta de crèdit! A partir de la creació de necessitats accessòries –la publicitat ha estat una de les indústries més pròsperes dels darrers temps– persones sense capacitat econòmica suficient, en situació de vulnerabilitat, han pogut tenir accés a desigs induïts i de dubtosa utilitat.
O han alimentat la pròpia histèria especulativa de l'habitatge.
Paral·lelament les «liberalitzacions» promogudes des del poder públic, i destinades a concentrar poder econòmic en poques mans, han aguditzat la precarietat econòmica de les famílies, han propiciat l'eliminació de les seguretats personals i laborals, han sotmès a pressions creixents unes famílies que cada vegada han de dedicar més hores a enriquir a empreses i bancs, deixar els seus barris de tota la vida, esmerçar més temps de desplaçaments, i dedicar menys temps als seus fills, o a si mateixos.
I això, per no parlar de les crisis induïdes pels inversors internacionals a determinats països que han propiciat moviments de població de dimensions bíbliques i que han fet de la immigració una mena d'esclavitud postmoderna.
Potser els historiadors econòmics parlaran del trànsit del XX al XXI com d'una mena de Belle Époque. Com va succeir en la dècada dels vint del segle passat, aquesta època només fou belle per a uns pocs. Per a la majoria, només ha estat un període de falsa prosperitat.
¿Cual es la diferencia entre crisis y desaceleración?
En aquesta tessitura estem i sembla una presa de pèl que Zapatero continuï parlant de conjuntura i no d’estructura, remarcant que en termes interanuals estem collonudament. És l’únic que ho creu, fins i tot són els del seu propi partit, que parlen de crisi en majúscules.
A una crisi com aquesta no s’arriba per anunciació divina, ni en cinc minuts, sinó que a un creixement cada vegada menys optimista, es desemboca a poc a poc. És precís deixar de minimitzar el xoc de trens per un interès incomprensible.
Fins i tot Solbes admet que les coses són pitjors de l'esperat. Sembla un insult a la intel•ligència que ara el vicepresident econòmic parli que Disneylandia ha tancat per falta d’il•lusos.
Però el discurs continua sent el d’aquí no passa res greu i el que passi serà temporalment breu.
Ni desacceleració transitòria ni gaites, crisi de les grosses i amb totes les seves punxes. La destrucció d’ocupació és de les de primera divisió i la falta de credibilitat econòmica del govern és similar a la que tenen els fills de Pajares per fer-se càrrec del seu pare.
I el pitjor està per arribar. La crisi, com a tal, encara no ha començat. Som a la perifèria del conflicte. Ara sabem que ja no es pot evitar, a tot estirar suavitzar l'impacte. Per esmorteir el cop, el Govern hauria de començar a establir mesures reals i concretes, de deixar d'explicar el que tots sabem i bolcar-se per aconseguir la confiança dels agents econòmics i dels consumidors, que difícilment no s’aconseguirà amb la cara d’envà prefabricat que posen quan toca parlar de la crisi i afrontar-la com a homes (i dones) que són.
La facturació conjunta de Realia, Metrovacesa, Vallehermoso, Acciona Inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis i Parquesol va descendir un 32,9% entre gener i març. Són dades dolentes però que semblaran una meravella en un futur pròxim. En aquest descens no tenen cap impacte les prevendes del trimestre, ja que la xifra de negoci de les companyies només comptabilitzen els lliuraments i escriptures de pisos tancades en el període i, per tant, venuts anteriorment. És a dir, aquest descens és el resultat de l'impacte de la desacceleració de 2007, però res a veure amb el cop que s'està donant l’economia en aquest 2008. El 2009 o abans, en la presentació dels resultats del tercer o quart trimestre, els números faran por ja que per aquells dies, aquestes entitats tindran poca cosa per desprendre’s. Pensem que alguns comptes d'explotació s'estan salvant per la venda d’actius o amb la gestió d’un sol que després no podran utilitzar.
Publica un comentari a l'entrada